농지를 창고, 공장, 주택 등으로 변경하려면 ‘농지전용허가’가 필요합니다. 허가 절차부터 비용, 주의사항까지 한눈에 정리해 드립니다.
📌 목차
- 농지전용허가란?
- 농지전용허가 vs 농지전용신고 차이
- 농지전용허가 절차 및 필요 서류
- 농지전용허가 비용 및 부담금
- 농지전용 제한 사항 및 불가능한 경우
- 허가 없이 농지를 전용하면 발생하는 문제
- 농지전용허가 실전 사례
🌱 농지전용허가란?
농지를 다른 용도로 사용하려면 정부의 허가를 받아야 합니다. 이를 농지전용허가라고 하며, 법적 근거는 「농지법」에 따라 규정됩니다.
✅ 농지전용허가가 필요한 경우
- 농지를 주택, 공장, 창고, 상가 등 비농업 용도로 변경하려는 경우
- 농지에 태양광 발전시설을 설치하려는 경우
❌ 농지전용허가 없이 무단으로 용도를 변경하면?
- 원상복구 명령 + 벌금(과태료) 부과
- 심할 경우 형사처벌(징역형 또는 벌금형) 가능
🔄 농지전용허가 vs 농지전용신고 차이
농지전용에는 허가와 신고 두 가지가 있습니다.
📌 농지전용허가 (까다로움)
- 농업진흥지역 포함 농지를 전용할 때 필요
- 시장·군수·구청장의 사전 허가를 받아야 함
- 개발 목적이 명확해야 승인 가능
📌 농지전용신고 (간단함)
- 농업진흥지역이 아닌 일반 농지에서 일부 전용할 경우 신고만 하면 가능
- 허가보다 절차가 간단하고 신속하게 처리됨
🚨 내 농지가 농업진흥지역인지 확인하는 방법?
- 토지이용계획확인서(정부24, 지자체 민원실에서 발급 가능)에서 확인 가능
- 농업진흥지역이면 반드시 농지전용허가가 필요!
📝 농지전용허가 절차 및 필요 서류
농지전용허가는 다음 절차를 거쳐야 합니다.
📌 1. 사전 검토 (농업진흥지역 여부 확인)
- 토지이용계획확인서 발급 후 농업진흥지역 여부 확인
- 농업진흥지역이면 허가 절차 진행, 아니면 신고로 가능
📌 2. 신청서 제출 (관할 시·군·구청)
- 제출 서류
✅ 농지전용허가 신청서
✅ 사업계획서
✅ 토지대장, 등기부등본
✅ 지적도 및 임야도
✅ 농지전용부담금 납부 서류
📌 3. 심사 및 현장 조사
- 허가 신청 후 관할 기관에서 실사 진행
- 개발 목적이 명확해야 승인 가능
📌 4. 농지전용허가 승인
- 승인까지 약 1~3개월 소요
- 허가 후 1년 내 착공해야 함 (미착공 시 허가 취소 가능)
💰 농지전용허가 비용 및 부담금
농지를 전용하려면 농지전용부담금을 내야 합니다.
📌 농지전용부담금 계산법
부담금 = 농지 면적(㎡) × 개별 공시지가 × 부담률
✅ 부담률 예시
- 주거용: 공시지가의 30%
- 공업용(공장 등): 공시지가의 50%
- 상업용: 공시지가의 100%
🚨 농지전용부담금 감면 대상
- 농업인이 직접 운영하는 농업 관련 시설 (비닐하우스, 축사 등)
- 국가 또는 공공기관이 시행하는 사업
📌 추가 비용 발생 가능성
- 환경 영향 평가 비용
- 개발행위허가 비용 (건축 허가 포함)
🚫 농지전용 제한 사항 및 불가능한 경우
모든 농지가 전용 가능한 것은 아닙니다.
📌 농지전용 불가능한 경우
❌ 농업진흥지역 내 농지 중 일부 (예외 허용 가능)
❌ 환경 보호구역, 문화재 보호구역 내 농지
❌ 홍수 위험 지역, 자연재해 위험지구 내 농지
📌 제한이 있을 수 있는 경우
✅ 일정 규모 이상 전용 시 환경영향평가 필요
✅ 주변 농지와의 조화를 고려해야 함
💡 허가 가능 여부는 지자체와 상담 후 진행하는 것이 안전!
⚠️ 허가 없이 농지를 전용하면 발생하는 문제
농지전용허가 없이 농지를 무단으로 개발하면 다음과 같은 불이익이 발생합니다.
📌 1. 원상복구 명령
- 불법 전용된 농지는 원상복구(원래의 농지 상태로 되돌려야 함)
📌 2. 벌금 및 과태료
- 무단 전용 시 최대 5천만 원 이하의 벌금
- 이행 강제금 부과 가능
📌 3. 형사처벌 가능성
- 반복적인 불법 전용 시 징역형 가능성도 있음
📢 농지전용허가 실전 사례
📍 사례 1: 농지에 창고를 짓다가 벌금 처분
- A씨는 허가 없이 논에 창고를 지었다가 불법 농지전용으로 2천만 원 벌금 처분을 받음.
➡ 교훈: 창고·공장·상가를 짓기 전 반드시 농지전용허가를 받아야 함!
📍 사례 2: 농지를 전용했지만 착공하지 않아 허가 취소
- B씨는 농지전용허가를 받고도 1년간 착공하지 않아 허가가 취소됨.
➡ 교훈: 허가 후 1년 내 착공 필수!
📍 사례 3: 농업진흥지역 내 농지 전용 신청 후 반려
- C씨는 농업진흥지역 농지에 전용 신청을 했지만, 지자체에서 불허함.
➡ 교훈: 농업진흥지역은 전용이 어렵기 때문에 사전 확인이 필수!
❓ FAQ
1. 농지전용허가 없이 농지를 사용하면 어떤 처벌을 받나요?
- 원상복구 명령 + 벌금 (최대 5천만 원) + 심하면 징역형 가능
2. 농지전용허가를 받는 데 얼마나 걸리나요?
- 보통 1~3개월 소요 (지자체별 차이 있음)
3. 농지를 일부만 전용하는 것도 허가를 받아야 하나요?
- 네, 부분 전용도 허가가 필요합니다.
4. 농지전용허가를 받으면 바로 건축할 수 있나요?
- 아니요. 추가로 개발행위허가, 건축허가를 받아야 합니다.
💬 농지전용허가가 필요하신가요?
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